Первый квартал 2026 года преподнёс рынку массового жилья в центральной части Москвы один из самых неприятных уроков за последние годы. Выручка девелоперов упала на 37 процентов, количество сделок сократилось больше чем вполовину. И при этом — внимание! — цены поползли вверх. На 22 процента за год. Это не ошибка расчётов. Это рыночная логика, которая перестала быть логичной.
Когда спрос падает в пропасть
Цифры действительно внушают тревогу. За январь-март 2025-го девелоперы собрали 109,9 млрд рублей. В этом году — 69,4 млрд. Это не коррекция рынка, это обвал. Договоров долевого участия заключено 3,6 тысячи против 7,4 тысячи в аналогичном периоде прошлого года. Спрос сократился на 51 процент — это рекордное падение за годы, которые я припоминаю. Люди попросту перестали покупать.
Но вот беда: перестали они покупать неравномерно. И это порождает тот самый странный парадокс, который мы видим сейчас.
——————————————————————————————————
Новостройки Москвы — https://anydom.ru/novostroyki-moskvy
——————————————————————————————————
Топ-15 правит, но шаткий престол
Структура спроса, однако, испытала сдвиг. Доля 15 самых популярных комплексов упала на 6,1 процентного пункта и составила теперь 56,5 процента. Проще говоря, люди перестали сосредотачиваться на одних и тех же проектах. Они начали смотреть шире, ловить альтернативы. Пять позиций в топ-листе обновились. Игроки меняются. Это сигнал неустойчивости.
Но кто же удержался на верху?
Лидеры: ЖК «Лучи» диктует цены
ЖК «Лучи» от группы ЛСР держит первое место второй квартал подряд. За три месяца здесь продали 424 квартиры — это 11,9 процента всех сделок в массовом сегменте. В январе пик: 301 квартира. Потом график обвалился. По 140 в месяц во втором и третьем месяцах. Средняя цена достигла 465,1 тысячи за квадратный метр.
Более того, этот комплекс оказался лидером по числу ДДУ на всём первичном рынке столицы без разбора по классам. Впереди даже премиальных проектов. Это заслуживает уважения в контексте полного краха вокруг.
Второе место у ЖК «Метроном» от «Бруники» — 160 сделок, цена 393,3 тысячи за квадратный. Третье место у ЖК «Левел Южнопортовая» от Level Group — 148 квартир, цена 413,5 тысячи. Всё остальное — капли в море.
Монополизм как спасение
Анализ топ-15 вскрывает занятную картину. Семь комплексов контролирует компания «ПИК». Два принадлежат «Бруске». Остальное раздроблено: по одному у AFI Development, Level Group, ЛСР, «Аквилона» и «Русича». Концентрация предложения в руках нескольких мощных игроков означает одно: конкуренция практически исчезла. Когда конкурировать не с кем, цены сами собой становятся более упругими.
Ценовая лестница: от 305 до 502 тысяч
В среднем «квадрат» в массовом сегменте стоит 416,5 тысячи рублей. Это рост на 22,6 процента за год. При этом внутри рынка живёт чудовищный разброс. ЖК «Зелёный парк» в Крюково продаёт за 305,1 тысячи. ЖК «Мичуринский парк» в Очаково-Матвеевском просит 501,6 тысячи. Разница почти в два раза. Люди платят за локацию, за сложившуюся репутацию района, за то, что это ПИК.
——————————————————————————————————
Новости рынка новостроек Москвы и Подмосковья — https://anydom.ru/journal
——————————————————————————————————
Почему всё так странно: два фактора разлома
Разобраться в парадоксе помогают два явления, которые произошли практически синхронно.
Первое — это эффект досрочного спроса. С 1 февраля ужесточились правила семейной ипотеки. Люди почувствовали, что условия меняются в худшую сторону, и кинулись покупать в спешке. Январь был безумным. Потом все, кто хотел — купили. Кто не хотел или не мог — теперь смотрел. И смотреть стало на что? На почти ничто. Потому что второе явление — это дефицит новых запусков.
Девелоперы перестали выводить новые проекты. Это сокращение предложения произошло именно тогда, когда спрос упал. Теперь получается забавная ситуация: товара мало, покупателей тоже мало, но цены остаются на месте. Потому что те, кто хочет купить, уже не имеют выбора. Конкуренция слабеет. Акций и скидок нет. «Лучи» продаёт по полной, и ладно.
Новая жестокость рынка
Вот что происходит: рынок спроса упал, но рынок предложения упал ещё быстрее. В итоге получилась ситуация, когда тот, у кого есть товар в нужном месте, может позволить себе держать цену даже при падающем спросе. Это не здоровый рынок. Это рынок, которого насильно сдавили с двух сторон и который ищет воздуха в странных местах.
Девелоперы-лидеры, те, у кого есть запасы квадратных метров в нужных районах, выживут и даже могут расти. Остальные будут сжиматься. Разброс цен будет расти. Общий объём рынка будет падать. Парадокс цен — это просто побочный эффект этого разлома.
